La casa de Mona Gass se encuentra en medio de la compleja pol铆tica de la crisis de vivienda en Estados Unidos.
Gass, de 72 a帽os, paga US$ 2.500 al mes por una casa unifamiliar de tres habitaciones que comparte con su madre de 94 a帽os. Es una de las decenas de viviendas en Avilla Lehi Crossing, una comunidad cerrada de casas unifamiliares independientes en las afueras de Phoenix, con piscina comunitaria, parrillas al aire libre y un equipo de mantenimiento.
Se mudaron a la casa de aproximadamente 111 metros cuadrados hace seis a帽os, despu茅s de que su madre vendiera la suya. La casa estilo rancho, con entrada privada y porche, les resulta ideal, aunque est茅 construida 鈥渦n poco barata鈥�, coment贸 Gass.
La idea siempre fue que funcionara como una vivienda de alquiler, en la que no tuvieran que preocuparse por arreglar un aire acondicionado averiado o un fregadero que gotea. Con su madre envejeciendo, Gass no sab铆a cu谩nto tiempo se quedar铆a, y las casas en Phoenix se hab铆an vuelto extremadamente caras. Cualquier cosa era mejor que vivir en un edificio de apartamentos con paredes compartidas y vecinos arriba y abajo suyo.
鈥淟os complejos de apartamentos en Phoenix son todos de dos y tres pisos. No quiero subir escaleras鈥�, dijo.
Las comunidades de alquiler como Avilla se han expandido r谩pidamente en el Cintur贸n del Sol (la franja sur del pa铆s que va desde la costa atl谩ntica hasta la costa pac铆fica) durante la 煤ltima d茅cada. Aproximadamente una de cada diez viviendas unifamiliares nuevas en Estados Unidos se construye ahora para inquilinos, no para propietarios.
Las viviendas unifamiliares de alquiler son una versi贸n moderna de la primera vivienda, que pr谩cticamente ha desaparecido en Estados Unidos. Pero su existencia desaf铆a el ideal estadounidense de que las casas unifamiliares suburbanas est谩n destinadas a propietarios, y su crecimiento ahora est谩 en peligro.
El mayor paquete de vivienda del Congreso en casi 40 a帽os, dise帽ado para construir m谩s viviendas, incluye una secci贸n que restringe las comunidades de alquiler unifamiliares respaldadas por grandes inversores. Seg煤n estimaciones de Pew, los grandes inversores financian aproximadamente el 62 % de las nuevas viviendas unifamiliares de alquiler.
Pero la disposici贸n favorece a los propietarios a expensas de los inquilinos, seg煤n defensores de la oferta de vivienda. Las familias de ingresos medios que anhelan el sue帽o americano de una casa unifamiliar con jard铆n en las afueras, pero que no pueden permitirse comprar o prefieren la flexibilidad del alquiler, saldr铆an perjudicadas.
鈥淓xiste el mito de que las casas unifamiliares son para propietarios y que los inquilinos deben conformarse con los edificios de apartamentos鈥�, afirm贸 Will Poof-Webster, director de pol铆tica de infraestructura del centro de estudios Institute for Progress. El proyecto de ley desincentiva el alquiler de casas unifamiliares 鈥渟implemente porque las construye alguien a quien queremos culpar鈥�.
El Senado aprob贸 el proyecto de ley, copatrocinado por el senador republicano Tim Scott de Carolina del Sur y la senadora dem贸crata Elizabeth Warren de Massachusetts, por 89 votos a favor y 10 en contra el mes pasado. Elimina obst谩culos regulatorios para la construcci贸n, ampl铆a los pr茅stamos para la construcci贸n de viviendas e incrementa la oferta de viviendas prefabricadas para abordar la escasez de vivienda y facilitar el acceso a la propiedad.
Una secci贸n a帽adida a 煤ltima hora al proyecto de ley obliga a los compradores institucionales 鈥攄efinidos como inversores que controlan 350 o m谩s viviendas unifamiliares鈥� a vender individualmente cualquier futura vivienda unifamiliar de alquiler despu茅s de siete a帽os.
Impedir que los inversores corporativos superen las ofertas de las familias que compran viviendas ha unido al presidente Donald Trump con los legisladores progresistas. Los grandes inversores poseen el 0,6 % de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos, pero se concentran principalmente en mercados como Atlanta. Se ha criticado a los inversores institucionales por impulsar al alza los precios de las viviendas, pero hay pocas pruebas de que su presencia est茅 influyendo en el aumento del costo de la compra de una vivienda.
鈥淟as casas se construyen para las personas, no para las corporaciones鈥�, dijo Trump en un discurso en febrero. 鈥淓stados Unidos no se convertir谩 en una naci贸n de inquilinos鈥�. Firm贸 un decreto que ordena a las agencias federales prohibir a los grandes inversores la compra de viviendas unifamiliares ya existentes. El impacto de la medida a煤n no est谩 claro.
El proyecto de ley del Senado extiende las restricciones a los grandes inversores al mercado de alquiler.
Los defensores de estas restricciones afirman que las comunidades de viviendas unifamiliares de alquiler financiadas por inversores, si no se controlan, reducir谩n las oportunidades de acceso a la vivienda propia que impulsan la riqueza familiar en Estados Unidos.
鈥淓n realidad, se trata simplemente de impedir que Wall Street convierta este sector en una clase de activos que desplace a las familias en busca de viviendas en venta鈥�, declar贸 Laurel Kilgour, directora de investigaci贸n del American Economic Liberties Project. Seg煤n Kilgour, las limitaciones a las grandes empresas ayudar铆an a las constructoras m谩s peque帽as y a las organizaciones sin 谩nimo de lucro a construir viviendas destinadas al alquiler.
Sin embargo, las constructoras, los defensores de la oferta y se han opuesto firmemente a esta medida. Argumentan que una vivienda construida para alquilar no significa una vivienda menos disponible para la compra de una familia. Los cr铆ticos de la disposici贸n se帽alan que la financiaci贸n de las viviendas de alquiler proviene de un tipo de inversor distinto que, de otro modo, no construir铆a viviendas para la venta.
El proyecto de ley ya ha paralizado el mercado de viviendas de alquiler construidas para la venta. Fannie Mae y Freddie Mac han suspendido las nuevas operaciones y los inversores privados han dejado de conceder pr茅stamos. Seg煤n el Urban Institute, anualmente en al menos 72.000.
鈥淣o todo el mundo tiene el historial crediticio, el pago inicial o los ingresos necesarios para comprar una vivienda鈥�, afirm贸 Laurie Goodman, experta en financiaci贸n de la vivienda del Urban Institute. 鈥淣o tiene sentido frenar el crecimiento de este sector que est谩 a帽adiendo nuevas viviendas鈥�.
Grandes empresas de inversi贸n como Blackstone entraron en el sector de la vivienda unifamiliar tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007. Comenzaron comprando viviendas en subastas de ejecuci贸n hipotecaria y posteriormente se dedicaron a construir comunidades de viviendas unifamiliares de alquiler completamente nuevas para satisfacer la creciente demanda de inquilinos.
Las nuevas comunidades experimentaron un auge durante la pandemia, cuando la gente buscaba m谩s espacio en las afueras, pero el aumento vertiginoso de los precios hac铆a que la compra fuera inalcanzable.
El bajo precio del terreno, la zonificaci贸n flexible y el espacio para construir horizontalmente convirtieron a las ciudades del Cintur贸n del Sol en zonas ideales para nuevas comunidades de alquiler. Surgieron promotoras especializadas en la construcci贸n para alquiler, y grandes constructoras como Lennar se sumaron al negocio.
Las comunidades de construcci贸n para alquiler suelen tener entre 100 y 200 viviendas, y desde fuera pueden parecer similares a las casas en venta. Sin embargo, presentan sutiles diferencias: no tienen alfombras, utilizan suelos resistentes y pasillos m谩s amplios para facilitar la entrada y salida de los inquilinos.
Adem谩s, suelen ser m谩s peque帽as que las casas construidas para la venta y est谩n muy juntas para reducir los costes de mantenimiento. Los planos est谩n dise帽ados para maximizar la eficiencia.
Es un modelo de negocio y un tipo de vivienda completamente diferente al de construir casas para la venta, afirm贸 Josh Hartmann, director ejecutivo de NexMetro, promotora de construcci贸n para alquiler y propietaria de los barrios de Avilla.
鈥淣o hay personalizaci贸n. Todas las casas son iguales鈥�, dijo. 鈥淓mpezamos siete casas a la semana y las terminamos 105 d铆as despu茅s. Es un ritmo fren茅tico鈥�.
El requisito del Senado de que los grandes inversores vendan las viviendas de alquiler individuales en estas comunidades despu茅s de siete a帽os ser铆a inviable, afirm贸 Hartmann. A diferencia de las casas en venta en un solo lote, los vecindarios de Avilla cuentan con 200 viviendas en una sola parcela. Se requerir铆an cambios en el uso del suelo local para dividirlas, y las 谩reas comunes, como el estacionamiento, tambi茅n tendr铆an que subdividirse.
鈥淣uestras comunidades est谩n dise帽adas de tal manera que no se podr铆an vender individualmente鈥�, dijo Hartmann.
Los defensores del modelo de comunidades de alquiler afirman que es la 煤nica manera en que muchos padres j贸venes y profesionales que no cumplen con los requisitos para una hipoteca pueden acceder a una casa de tres o cuatro habitaciones en un buen distrito escolar cerca de centros de trabajo. El ingreso medio es de $73,000 para los hogares que viven en viviendas unifamiliares de alquiler construidas despu茅s de 2011, inferior al ingreso medio de los propietarios de viviendas, que es de $96,000, y el 42% de estos hogares de alquiler tienen hijos.
鈥淓con贸micamente, ahora mismo es mejor alquilar鈥�, dijo Sadie Morin, de 29 a帽os, quien vive con su pareja, sus cuatro hijos y tres perros en una comunidad de Avilla cerca de Phoenix.
La familia paga $2,700 al mes por una casa de tres habitaciones con patio y garaje. Es m谩s tranquila y cuesta lo mismo que su anterior apartamento, que era la mitad de grande, compart铆a paredes con vecinos ruidosos y no ten铆a espacio para que los ni帽os y los perros jugaran afuera.
鈥淔ue muy dif铆cil para todos鈥�, dijo Morin.
La comunidad est谩 frente a una escuela p煤blica y m谩s cerca de su trabajo. Ella y su pareja est谩n mejorando su historial crediticio y ahorrando dinero con el sue帽o de tener una casa propia en el futuro.
鈥淟os precios aqu铆 son alt铆simos鈥�, dijo. 鈥淨ueremos quedarnos aqu铆 todo el tiempo que podamos hasta que podamos comprar una casa鈥�.
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